ニューヨーク

New York real estate / ニューヨークの不動産

ニューヨーク / New York

魅力的なニューヨーク：

ニューヨーク市はハドソン川と大西洋の接点にあり、5 つの行政区に分かれています。その中核となるマンハッタンは、人口密度の高い、世界の主要な商業、金融、文化の中心地の 1 つです。エンパイアステートビルをはじめとする超高層ビルや、広大なセントラルパークなどが有名です。ネオンがきらめくタイムズスクエア周辺のブロードウェイには、数多くの劇場があります。アメリカ東海岸に位置しグルメ、ファッション、コスメ、アートなどなど、どこを切り取っても世界の最先端を体感できる都市です。観光名所や素敵な街並みもあり、初めてでもヘビーリピーターでも楽しみ方は多岐にわたり、NY（New York）の魅力は尽きません。ハーレム、アップタウン、ミッドタウン、ダウンタウン、ロウアー・マンハッタンなどそれぞれに個性的な表情が見られ、街の雰囲気も違います。深掘りすればするほどさまざまな表情を見せてくれます。

ニューヨークの気候：

ニューヨークは日本と同じように四季があります。四季があるものの、冬が過ごし長めで、春は日本に比べて短いのが特徴です。ニューヨークの緯度は、青森県とほぼ同じ位置になっており、冬は氷点下を記録する日も多く寒さは厳しいです。夏は高温多湿になっています。特にマンハッタンはビルが多いため熱が逃げることができずに、ヒートアイランド現象になってしまいます。年間降水量は約1,268mmで、東京の年間降水量の約1,528.8 mmと比べると少し雨量が減ります。雨が多くなるのは7月〜8月にかけた夏場で、その時期の夕方にはサンダーストームと呼ばれる雷雨が降ることがあります。夏の気温は日本の東京のような暑さです。初夏は雨が多くなり、その時期が過ぎると夏が本番になります。ニューヨークの夏は高温多湿で平均最高気温26〜29℃で、平均最低気温が17〜21℃です。冬は東北地方のような厳しい寒さになります。平均最高気温は10℃を下回り、平均最低気温が-3.9℃になります。また、冬本番になると雪が降る日も多くなっていきます。天気によって、気温が変わりやすくなっていくので、防寒対策はしっかりとしておくと良いでしょう。

人気の高い行政区、マンハッタン、ブルックリン、クイーンズ：

マンハッタンは最も人口密度が高い行政区です。ハーレム、アップタウン、ミッドタウン、チェルシー、ダウンタウン、ローワー・マンハッタンとエリアごとに個性的で、街の雰囲気も違います。セントラルパークの東に位置するアッパー・イーストサイドは、古くから超高級住宅街として知られていて、大理石ロビーにドアマンが立つコンドミニアムが並んでいます。公立校も非常にレベルが高く、住環境が良いのでファミリー層に人気のあるエリアです。お洒落でトレンディーなエリアと知られているチェルシーでは、近年、高層高級コンドミニアムが次々と建ち、シングルや若年カップルなどから人気の高いエリアです。現在、マンハッタンの中で一番不動産価格の高いエリアとなっています。これから需要が期待されるエリアがヨークビルです。アッパー・イーストサイドの東に位置し、2番街を通る地下鉄ができたことによりミッドタウンやダウンタウンにアクセスしやすくなりました。現在の1平方スクエアーフィートの価格は、他の主なマンハッタンエリアに比べて比較的低く、これからの価格上昇が見込まれるため住宅の購入希望者や投資家に注目されています。

ブルックリンはビジネス進出も盛んで、近年の再開発により大人気の地区となりました。お洒落なショップやカフェが立ち並ぶエリアもあります。ダウンタウン・ブルックリンはオフィス、アパート、公共機関などが集中するブルックリン地区の中心的なエリアです。近年では高層コンドミニアムやレンタル・アパートメントが次々と建ち、マンハッタンのダウンタウンにもアクセスしやすいため、マンハッタンで勤務する人たちから人気があります。ウィリアムズバーグバーグは、以前、工業地帯として知られていましたが、今ではお洒落なブティック、カフェ、レストラン、バーなどが立ち並び、トレンディーなエリアとして若者・アーティストに人気があります。マンハッタンに近く、イーストリバー沿いには高層アパート・コンドミニアムが立ち並び、ガラス張りの部屋からはマンハッタンが展望できます。

クイーンズは行政区の中で最も人種や民族が多様な地区です。大規模な中華街、USオープンのテニスセンター、メッツ本拠地のシティフィールドなどあります。近年、お洒落なカフェやレストランも増えています。ロングアイランドシティは、以前、工業地帯として知られていましたが、今ではイーストリバー沿いに高級アパート・コンドミニアムが立ち並んでいます。マンハッタンのミッドタウンから近くマンハッタンより家賃が安いということもあり、マンハッタンで勤務する若者に人気があります。最近ではお洒落なレストランやバーも増えてきています。アストリアはマンハッタンのミッドタウンに近く治安が良いため日本人に人気があるエリアです。日系スーパーやレストランもあり便利です。ギリシャ系アメリカ人が多いエリアでギリシャ料理レストランや魚屋などが多くあります。フォレストヒルズは古くからの閑静な高級住宅街で、ユダヤ人が多いエリアです。マンハッタンのミッドタウンまで地下鉄で約20分なので、マンハッタンに通勤するのにも便利です。治安も良く、公立学校のレベルも高いのでファミリー層に人気があります。

ニューヨーク市の不動産市場は下降気味であっても高額：

マンハッタンの不動産販売は前年同期比25％減少し、住宅価格も平均約8.1％下落しています。ニューヨーク市の不動産市場は下降気味であるものの、ブルックリンとクイーンズの住宅価格は過去最高水準を維持し、前年比でブルックリンは3.2%、クイーンズは13%上昇しました。ニューヨーク市の不動産は主にコンドミニアムとコープ（co-op）です。マンハッタン以外の行政区では一戸建てが並ぶエリアもあります。コープは、その建物の管理組合と株主によって構成されるため、不動産を購入するというよりは物件の大きさに応じた割合の株を購入するということになります。購入にあたってコープの審査基準を通らなければならず、コープの中には外国籍、又は永住権を持たない外国人の購入を禁止しているところも多くあります。また、投資物件としてコープを購入する場合、借主を決める際もコープの審査を通さなくてはなりません。

物件選定・購入の仕方：

私たちにいつでもご相談ください。お知り合いに仲介業者さまがいらっしゃる場合は、予算、希望物件や諸条件を伝え物件を絞っていきます。自宅として購入するのか、投資として購入するのかによって不動産の種類や条件が変わってきます。投資で家賃収入やキャピタルゲインを考えるのであれば立地が一番重要です。一方、自宅として購入するのであれば、自分のライフスタイルと一致している、使い勝手の良さなどが考慮されます。気に入った物件が見つかったら内見します。購入したい場合、売主のエージェントにオファー（購入申し込み）を入れ、ここから売主との交渉が始まります。オファーには希望購入価格、現金購入かローン付き購入か（ローンの場合その金額）、最終引き渡し希望日、売主に修理してほしい箇所などの条件をオファーシートに記載し提出します。ローンを組む場合、金融機関からの仮承認（pre-approval）を得ていれば、それを一緒に提示することにより確実性の高いオファーとみなされます。売主のエージェントから売主が買主のオファーに同意したかどうかの回答がきます。売主から逆に条件の変更の提示（カウンターオファー）をされる場合があります。最初のオファーで売主が同意することは、ほとんどないと言っていいでしょう。買主と売主が交渉している間に、他の購入希望者が好条件のオファーを入れ、そちらに決まってしまうということもあります。また、人気物件では購入オファーが多く入ることもあり当初の公開価格よりも高値で売買されることもあります。両者が合意し仮契約が成立したら、まず不動産専門の弁護士を選びます。ニューヨークでは売買契約書の作成や、最終引き渡し時に弁護士が必要となります。一般的に、契約時に売買価格の10％が手付金として必要となります。投資目的で物件を購入し、その物件に借主がいる場合は、現在の貸主と借主の間の賃貸契約書が売買契約書に含まれるため、その賃貸契約内容をしっかりと確認する必要があります。また、管理組合からファイナンシャル・ステートメント（財務諸表）を取り寄せ、ビルの経営状態を弁護士にチェックしてもらいます。その後、買主側の弁護士がタイトルカンパニーに依頼し、物件の所有者確認、抵当がついていないか確認をします。管理組合への入居許可が必要となるので、売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類をビルの管理組合に提出します。手続きには約2週間から1ヶ月ほどかかります。クロージング（物件の最終引き渡し）の約１週間前から前日までに、物件の最終チェックを行います。新築（スポンサーセール）の場合、塗装や床の傷などの細かい箇所全て売主の責任となりますが、中古物件を購入する場合、壊れている機械類のみが売主の責任となるので、エアコン、冷蔵庫、インターカムなど全ての機器を作動させ点検した方が良いでしょう。そして、物件の引き渡しには、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー、不動産エージェント、ローンを組む場合はモーゲージカンパニー（又は、その弁護士）が立ち会います。買主は売主に残金を支払います。ローンを組んで購入する場合は、銀行がローン金額分のチェックを用意します。売主は引き換えに、買主に物件譲渡証（DEED）と鍵を渡します。引き渡し時に、タイトル調査代、弁護士費用など、全ての諸費用を清算します。クロージング後、弁護士からクロージングメモという契約書、タイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめた書類が送られてきます。

ニューヨークの不動産売買は安定：

ニューヨーク市の比較的安定した価格、市場の安全性により、多くの不動産開発業者、国内外の投資家などには、ニューヨーク不動産は「安全な避難所」と考えられています。現在市場は下降気味ですが、このような状況の時に機会を伺っている投資家も多いのではないでしょうか。アメリカの不動産売買の流れはとても透明化されているので、初めての購入者にとって安心できる仕組みとなっています。

2019年2万件を超えるアパートメントが誕生予定：

今年、ニューヨークに新しくオープンするアパートメントは2万件を超えるようです。ニューヨークは現在供給過多の状況にあり、売れ行きは厳しくなることが予想されます。物件の多くは高級タワー型マンションとなる予定で、マンハッタンに限定すると、すべての物件の販売が完了するまでに6年程度と見込まれています。売れ行きはすでにペースダウンの兆しを見せており、400万ドル以上の物件における契約までの平均日数は447日間となっている。（2013年の契約までの平均日数は172日間）2018年にオープンした物件もおよそ2万件と今年とほぼ変わりはないが、2017年のピーク時の25,000件からは減少しています。しかし平均14,000件であった2012年〜2015年の低迷期よりはかなり増加していると言えます。新規物件の多くはブルックリンに集中しており、421棟13,272件が予定されている。さらにマンハッタン（79棟6,342件）、クイーンズ（154棟6,302件）、ブロンクス（2,471件）、スタテンアイランド（126件）と続きます。在庫比率は、前年比でマンハッタン18%、ブルックリン21%、クイーンズ35%アップと高めに推移しています。（2018年11月時点）新規物件には、トゥー・ブリッジーズ地区の「ワンマンハッタン・スクエア」、ファー・ウエストサイド地区の「15ハドソンヤード」、ウイリアムズバーグ地区の「420ケント」、ロング・アイランド・シティの「5ポインツ」などが含まれています。

低い利回り：

マンハッタンは価格が極めて高く、利回りから見ても2%～3％といった水準で、とても投資できる水準ではありません。しかしながら、中心部から少し離れた、ブルックリンなどは以前は危険地帯で誰も怖くて近寄れなかったのが、今やお洒落な住居エリアとしてアーティストや若者に憧れの地になっています。また、マンハッタンのセントラルパークのさらに北にあるハーレムも治安が劇的に改善し、アポロシアターの周りにも開発の波が押し寄せてきています。

エキサイティングな街：

2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会（AFIRE）が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となりました。（2013年度は1位）。世界中から様々な人・モノ・食・新しい文化などが集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街です。ニューヨークの不動産における魅力（特にマンハッタン）は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待しています。世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けましたが、その回復も早く、安定性を実証しています。現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行しています。これからも、世界中がニューヨークを注目しています。